Trova il mutuo adatto a te

Oggi richiedere un mutuo online è una pratica diffusa. In rete è possibile confrontare le offerte delle banche, richiedere preventivi e anche avviare la stipula senza doversi recare fisicamente in filiale. Solo la lettura e la firma dell’atto di mutuo devono avvenire davanti a un notaio. In Italia, infatti, il mutuo deve essere stipulato sotto forma di atto pubblico, così come definito nell’art. 2699 del Codice Civile.

Sebbene non sempre garantiscano condizioni migliori rispetto ai mutui tradizionali, i mutui online sono spesso competitivi, in quanto permettono di risparmiare sui costi di intermediazione. Vediamo quindi quali tipi di mutui è possibile richiedere, online o in banca.

Mutuo prima casa

Un mutuo prima casa è un prestito erogato da una banca o un istituto di credito a chi non è proprietario di immobili e ne acquista uno a titolo di residenza. Queste soluzioni coprono generalmente fino all’80% del valore dell’immobile, nonostante alcune banche offrano mutui al 100% grazie al Fondo di Garanzia Consap, che agevola i giovani under 36, le famiglie con ISEE fino a 40.000€, i genitori single e gli assegnatari di case popolari. A queste categorie di richiedenti le banche si impegnano a non chiedere garanzie aggiuntive, oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato.

Le agevolazioni per gli under 36 includono infatti esenzioni fiscali sull’imposta di registro, ipotecaria e catastale, e sconti sugli oneri notarili e sul credito d’imposta. È possibile stipulare un mutuo prima casa su immobili che siano residenziali, non di lusso e situati nel comune di residenza dell’acquirente o dove lavora.

Leggi anche: Miglior mutuo under 36 e Miglior mutuo 100%

Mutuo seconda casa

Il mutuo seconda casa finanzia l’acquisto di una proprietà aggiuntiva, come una casa di villeggiatura, ma non offre le stesse agevolazioni del mutuo prima casa. Gli immobili finanziabili mediante il mutuo seconda casa sono soggetti a un’imposta sostitutiva del 2% sul mutuo, rispetto allo 0,25% di quelli considerati prima casa, e le condizioni previste sono più restrittive: la durata massima del mutuo è pari a 30 anni, copre in genere fino al 60% del valore dell’immobile e l’importo delle rate non può superare il 25% del reddito mensile.

Per essere considerato prima casa, l’immobile deve soddisfare requisiti specifici: non essere di lusso, trovarsi nel comune di residenza del richiedente o in quello dove si trasferirà entro 18 mesi, e il richiedente non deve possedere altri immobili nello stesso comune né beneficiare già delle agevolazioni prima casa.

Se anche uno di questi criteri manca, l’immobile rientra nella categoria seconda casa e sarà soggetto alle regole meno favorevoli previste per questo tipo di mutuo.

Mutuo ristrutturazione

Gli istituti di credito erogano mutui anche a chi debba ristrutturare la propria abitazione. Per ottenere un mutuo ristrutturazione, non è obbligatorio che l’immobile coincida con la prima casa, ma per usufruire delle detrazioni fiscali disponibili, è necessario che diventi abitazione principale entro 6 mesi dall’acquisto o 18 mesi dal termine dei lavori, a seconda dell’intervento. Per richiedere un mutuo ristrutturazione, è necessario presentare alla banca documenti diversi, a seconda dei lavori necessari:

• Manutenzione ordinaria: preventivo di spesa dell’impresa esecutrice.
• Manutenzione straordinaria: preventivo, progetto edilizio, e autorizzazione edilizia o denuncia di inizio attività (DIA).
• Ristrutturazione con grandi opere: preventivo, concessione edilizia e ricevuta del contributo versato al Comune.

Questi mutui finanziano opere che spaziano dal ripristino funzionale alla modifica strutturale dell’edificio, come nel caso degli ampliamenti, e richiedono specifiche autorizzazioni edilizie in base alla complessità degli interventi.

Surroga mutuo

La surroga del mutuo consente di trasferire il mutuo a una banca differente con condizioni migliori, come tassi più bassi o rate più sostenibili, senza costi per il mutuatario. Quando si opta per questa soluzione, regolata dal Decreto Bersani (Legge 40/2007), le spese notarili sono a carico della nuova banca.

La banca presso la quale si è stipulato il mutuo inizialmente non può rifiutare la richiesta di surroga, ma può proporre condizioni migliori per trattenere il mutuatario. La nuova banca, invece, può accettare o meno il trasferimento in base all’affidabilità del richiedente.

Per richiedere una surroga, occorre inviare una domanda con i documenti richiesti alla nuova banca, che provvederà a gestire l’intera procedura. La vecchia banca dovrà completare il trasferimento entro 30 giorni.

La surroga mutuo non è da confondersi con la rinegoziazione, che consente di modificare le condizioni del mutuo stipulato tramite accordo diretto, senza trasferirlo a una seconda banca.

Approfondisci con: Surroga mutuo, come fare e Rinegoziazione mutuo, la guida

Mutuo di liquidità

Il mutuo di liquidità è un prestito garantito da un’ipoteca su un immobile di proprietà, che permette di ottenere somme elevate per scopi personali senza dichiarare la finalità. Questo mutuo prevede tassi d’interesse più bassi rispetto ai prestiti personali, ma superiori a quelli dei mutui tradizionali.

Per accedervi, l’immobile da utilizzare come garanzia deve essere libero da altre ipoteche e il richiedente deve avere massimo 75 anni al termine del piano di rimborso. L’importo concesso, fino al 70% del valore dell’immobile per lavoratori dipendenti (50% per autonomi), varia in base alla situazione patrimoniale, creditizia e reddituale.

Abbiamo visto quali sono le principali differenze tra tipologie di mutuo che è possibile richiedere a una banca. Per scegliere il migliore mutuo per le proprie esigenze, ad ogni modo, è necessario considerare attentamente una serie di altri fattori.

È meglio un mutuo a tasso fisso o variabile? Cosa sono spread e TAEG? Prima di prendere una decisione, occorre definire l’importo del capitale, la durata del mutuo e il tipo di tasso a esso collegato – tutti elementi che andranno a incidere sulla rata mensile e sul costo complessivo del prestito.

Spread e TAEG

Lo spread è un costo fisso che l’istituto di credito richiede ai propri clienti nel momento in cui accendono un mutuo e si somma al tasso di interesse applicato al capitale, andando a comporre i costi fissi del mutuo. È molto importante scegliere un ente che applichi un buono spread, perché rimarrà fisso fino all’estinzione del mutuo, anche in caso di surroga. Per fissarlo, la banca utilizza come parametro specifici tassi di riferimento (IRS o Euribor).

Per valutare la convenienza di un mutuo è necessario confrontare inoltre il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG), che rappresenta il costo totale del mutuo, includendo interessi, spese accessorie e costi notarili.

Tasso di interesse del mutuo

Chi stipula un mutuo può scegliere tra diverse opzioni per quanto riguarda il tasso d’interesse applicato dalla banca:

• Tasso fisso: è calcolato in base allo spread della banca e all’indice IRS, garantisce una rata costante nel tempo, ma è generalmente più elevato.
• Tasso variabile: calcolato in base a spread ed Euribor, questo tipo di interesse varia nel tempo. Il rischio di aumento dei tassi d’interesse nel tempo può essere attenuato optando per mutui con una durata più breve.
• Tasso misto: combina i tassi fisso e variabile. Tra le formule disponibili esistono quelle a rata costante, con cap (dove si stabiliscono soglie massime) o rinegoziazione predefinita, ma il tasso misto si associa a uno spread più alto rispetto alle altre soluzioni.

Approfondisci con: Come funzionano i tassi sui mutui

Importo rata mutuo e durata

Le banche limitano la rata del mutuo al 33% del reddito mensile del richiedente, in modo da tutelarsi dal rischio di insolvenze. La durata del mutuo può variare tra 5 e 40 anni: stipulando mutui di più lunga durata, si finisce per corrispondere più interessi alla banca, ma si pagano rate mensili di importo più basso.

Confronto offerte di mutui

Per individuare il mutuo più adatto alla propria situazione finanziaria è fondamentale confrontare diverse proposte, basandosi non solo sul tasso d’interesse, ma anche sul TAEG, in modo da considerare le spese accessorie nel proprio calcolo. Le banche sono tenute per legge a fornire un’informativa precontrattuale e prestare consulenza imparziale. Se vuoi confrontare diverse offerte disponibili sul mercato, leggi la nostra classifica dei migliori mutui online.

La rata di un mutuo è composta da due elementi principali: la quota capitale, ovvero l’importo richiesto, e la quota interessi, calcolata sul capitale ancora da restituire. La durata del mutuo influisce direttamente sull’importo della rata: durate più brevi comportano rate più alte, ma interessi totali generalmente minori, mentre durate più lunghe diluiscono i pagamenti, riducendo la rata, ma aumentando gli interessi complessivi.

Diversi strumenti online, come quello messo a disposizione dalla Banca d’Italia, consentono di calcolare una stima della rata del proprio mutuo. Per farlo, è sufficiente fornire al calcolatore tre parametri, ovvero:

1. Importo richiesto in prestito

2. Tasso di interesse applicato dalla banca

3. Durata del mutuo.

Un calcolatore può offrire una stima preliminare della sostenibilità di un mutuo. Tuttavia, l’utilità di questi strumenti è prevalentemente circoscritta al calcolo delle rate di mutui con tassi fissi, in quanto il tasso variabile modifica l’importo della rata nel tempo, in base alle oscillazioni del tasso di riferimento.